Contratti d’affitto

affittasiIl contratto di affitto, detto anche di locazione, è un contratto con cui una parte si impegna a concedere a un’altra il godimento di un bene immobile per un determinato periodo tempo, dietro il pagamento di un determinato compenso, detto canone d’affitto o di locazione.

Il contratto prevede due tipologie di stesura:

  • a canone libero, nel caso in cui si lasci l’ammontare del canone alla libera trattativa individuale, con durata minima di 4 anni e rinnovo automatico di altri 4 (salvo necessità del locatore);
  • a canone concordato, che riflette gli accordi tra le organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini, con durata di 3 anni, rinnovabile per altri 2. Quest’ultimo è solitamente adottato per locazioni di durata transitoria, per studenti fuori sede ecc.

Registrazione del contratto

Se la durata del contratto di affitto di beni immobili supera i trenta giorni complessivi nell’arco di un anno, deve esserne sempre effettuata la registrazione, al di là dell’ammontare del canone pattuito.

Il contratto si può registrare in modalità telematica (obbligatoria per i possessori di oltre cento immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti), con il contestuale pagamento on-line delle imposte e di eventuali interessi e sanzioni, calcolati dal software gestionale; oppure in modalità tradizionale (cartacea), presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, con la contestuale presentazione della ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (da pagare presso uno sportello bancario o postale attraverso il modello F23). In tutte e due i casi, la registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto, riportando tutti i dati catastali dell’immobile concesso in affitto.

Proroga e rinnovo

Alla scadenza, se le parti non provvedono a rinnovarne i contenuti, il contratto è prorogato di diritto, per altri 4 anni se contratto libero o 2 anni se calmierato. Alla scadenza del secondo periodo senza interventi delle parti, sia il locatore che il locatario possono procedere al rinnovo secondo nuove condizioni, o comunicare la rinuncia al rinnovo, con lettera raccomandata, da spedire almeno 6 mesi prima della scadenza. Diversamente, si ha il tacito rinnovo.

Ai proprietari che affittano a persone fisiche può convenire la “cedolare secca”, opzione che prevede l’applicazione di un’aliquota fissa del 21 per cento per i contratti a canone libero o del 19 per cento per i contratti a canone concordato. Questa scelta libera il locatore dall’aumento della fascia Irpef e può permettergli di risparmiare sul versamento delle tasse.

Sono nulli i patti stipulati al di fuori dal contratto stesso, sia che stabiliscano delle durate inferiori a quelle previste, sia riportanti canoni diversi da quelli pattuiti. In caso di versamento di somme superiori, il locatario può chiedere la restituzione delle somme versate in eccesso, presentando le ricevute dei versamenti effettuati o anche dietro prove testimoniali.

Per ogni tua controversia sui contratti d’affitto, rivolgiti pure a noi, sapremo consigliarti la soluzione migliore.

Associazione Consumatori Siciliani è anche assistenza abitativa e tutela legale:

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