Condominio: i regolamenti e gli effetti dell’ultima riforma

foto casa condominioPerché un condominio esista basta un edificio con almeno due proprietari e un bene comune (tetto, androne, scale ecc). Anche una villa bifamiliare può presentare parti in comune (il tetto, un impianto fognario, qualche facciata…).  E’ per questo che serve un regolamento, anche se costituire un condominio è sempre una scelta e non un obbligo. Anche la nomina di un amministratore è una scelta, ma solo se i condomini sono più di otto (la riforma ha innalzato questo dato da 4 a 8). Adesso si può fare ricorso all’Autorità Giudiziaria per nominare un nuovo legale rappresentante.

Si ritiene che le parti condominiali appartengano a tutti e che, in quanto in comune, tutti debbano pagare la propria quota per la gestione. Il codice civile le individua in maniera molto specifica: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le parti necessarie all’uso comune, i locali per la portineria, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, il gas e l’energia elettrica (art. 1117 Cod. Civ.).

Il condominio stabilisce il regolamento definito “contrattuale“, perché approvato da tutti i condomini all’unanimità e modificabile solo con l’accordo di tutti. Tale regolamento rientra nella categoria dei contratti multilaterali, con i limiti di non eccedere le norme costituzionali o imperative di legge, di occuparsi esclusivamente della vita del condominio. Esiste poi un regolamento “assembleare” (dipendente dal primo), che è pure valido per tutti, ma può essere cambiato anche da alcuni condomini riuniti in assemblea.

Nessuno dei due regolamenti può derogare da queste norme contenute nel Codice Civile:

  1. chi rinuncia all’uso di una parte comune non può sottrarsi alle spese per la sua conservazione;
  2. l’eventuale divisione delle parti comuni non deve rendere più incomodo l’uso anche a un solo condomino;
  3. sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizi alla stabilità, alla sicurezza e al decoro o rendano le parti comuni inservibili all’uso anche di un solo condomino;
  4. i condomini, quando sono più di otto devono nominare un amministratore;
  5. l’amministratore ha la rappresentanza del condominio in giudizio;
  6. ciascun condomino ha diritto a dissentire da una lite in giudizio, a certe condizioni;
  7. le regole di costituzione dell’assemblea e di validità delle votazioni sono fissate dall’articolo 1136 del Codice;
  8. il condomino può impugnare le delibere annullabili entro 30 giorni e quelle nulle senza limiti di tempo;
  9. l’amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i morosi. Chi acquista un appartamento risponde dei debiti condominiali del venditore per l’anno in corso e per quello precedente;
  10. sono convocabili assemblee straordinarie, anche quando lo richiedono almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi;
  11. i condomini si possono far rappresentare da delegati. Sull’ordinaria amministrazione, vota l’usufruttuario di un appartamento;
  12. i millesimi di proprietà possono essere rivisti solo se conseguenza di un errore o se è stato alterato per oltre un quinto il valore delle singole porzioni di piano.

Con la modifica dell’art. 1138 del Cod. civ., le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

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